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08.02.11. La caída de precios y ejecuciones en aumento provocan una difícil salida política.

Cuando el gobierno federal tomó el control de Fannie Mae y Freddie Mac, dos tambaleantes agencias financieras de hipotecas, en septiembre de 2008, se suponía que debería haber sido de manera temporal. Sin embargo, su existencia surrealista como accionista prisionero del Estado se ve con perspectivas de durar por varios años más.

Nadie está contento con el statu quo. Por lo general, el gobierno federal garantiza el 85% o más de las hipotecas recientemente otorgadas, primordialmente a través de Fannie, Freddie y la Administración Federal de Viviendas (FHA, por sus siglas en inglés). Pero retirar su apoyo financiero al sector es imposible debido a la fragilidad actual del mercado inmobiliario.

El Tesoro anunciará pronto una propuesta para revisar el sistema de financiamiento de viviendas. Pero, más allá de resolver el estatus de Fannie y Freddie, es muy probable que la entidad entregue otras opciones, ninguna de las cuales se prevé que pudieran convertirse en leyes en el corto plazo.

El rol de la FHA, que es garantizar hipotecas con bajos costos para familias de ingresos modestos a cambio de una pequeña cuota, es relativamente poco controversial. El gran debate es: hasta dónde el gobierno federal debiera también garantizar hipotecas para familias de clase media.

Para concretar esto, las propuestas del Tesoro incluirán a una agencia federal independiente -quizás una versión nacionalizada de Fannie y Freddie- o venderán garantías explícitas gubernamentales por un precio a cualquier prestamista, similar al cobro que hace la Corporación Aseguradora de Depósito Federal a los bancos para asegurar sus depósitos.

Ninguna de estas opciones parece ser satisfactoria para los republicanos, quienes previamente han presionado para terminar con ambas agencias o privatizarlas durante los próximos dos años. Desde que tomaron el control de la Cámara de Representantes en enero, se ha acordado alargar el período de transición, pero todavía insisten en que el gobierno federal debiera dejar de tener un rol sustancial en el mercado hipotecario.

Esta opción probablemente estará entre las propuestas del Tesoro. Pero pocos al interior de la administración Obama la apoyan. Ellos creen que la próxima vez que el mercado hipotecario se encuentre en problemas el gobierno federal intervendrá nuevamente. Mejor es aceptar este hecho ahora y cobrar por ello, razonan.

La todavía poderosa industria inmobiliaria norteamericana tampoco dejará ir su red de protección estatal sin una pelea. Los republicanos, dice Micheal Barr, un ex funcionario del Tesoro, están repartidos entre "el "partido del té" y las constructoras e inmobiliarias, lo que significa que aún no están listos para cortar el trato por algún tiempo".

El Tesoro puede comenzar a ajustar el rol de las firmas de otras formas. A Fannie y Freddie les está permitido garantizar hipotecas de hasta US$ 729.750, pero en octubre ese límite debiera empezar a caer, dejando una mayor parte del mercado a firmas privadas. Las comisiones que cobran por su garantía también podrían incrementarse.

Pero el poder del Tesoro sobre este par estará limitado, mientras se mantengan bajo el control de la FHA. El Tesoro no puede, por ejemplo, forzarles a provisionar el principal de las hipotecas para mitigar las moratorias, aun cuando los contribuyentes más que los accionistas son los que deben soportar los costos asociados. Es una lástima, dada la estrategia gubernamental para evitar embargos.

Cuando Barack Obama reveló su programa de modificación de viviendas (HAMP, por sus siglas en inglés) en marzo de 2009, la esperanza era modificar de 3 a 4 millones de hipotecas, subsidiando reducciones de pago a través del Programa de Alivio de Activos Problemáticos (o TARP, como se conoce en inglés), un fondo de rescate. Pero hacia el final del año pasado sólo 522 mil préstamos fueron permanentemente modificados.

De los US$ 50.000 millones originalmente destinados para el programa, sólo US$ 1.000 millones se han gastado, según Neil Barofsky, el guardián del TARP. "Es extremadamente desanimador", dijo frente al Congreso el 26 de enero.

El Tesoro argumenta que muchos de los prestatarios que se pensó que eran elegibles para la ayuda resultaron no serlo, porque ganaban mucho dinero, sus casas eran demasiado caras o no eran sus residencias primarias, o porque no lograron recopilar la documentación necesaria. Muchos que eran elegibles, sin embargo, obtuvieron en cambio una modificación privada.

La falta de progreso indica que los embargos probablemente subirán más que el año pasado. Eso mantendrá una presión a la baja en los precios de viviendas que han continuado su caída después de que el año pasado expirara un impuesto de crédito. La tasa de propietarios de viviendas cayó a 66,5% a fines de 2010, su nivel más bajo desde 1998, al mismo tiempo que la caída de las rentas de numerosos propietarios o candidatos a serlo. Mucho después de la crisis y de la recesión, el reventón inmobiliario que los ocasionó sigue presente.

Fuente: El Mercurio